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Grundstücksteilung: Attraktive Alternative zur Blümchenwiese  

Blümchenwiese

Die Baulandkosten waren laut Empira Gruppe seit dem Jahr 2000 mit 130 Prozent der größte Treiber bei den Immobilienpreisen. Der Grund: Bebaubare Grundstücke in attraktiven Lagen sind selten und stark nachgefragt. Dort und in Metropolregionen ist es sinnvoll, die Nutzung vorhandener Grundstücke effektiver zu gestalten. Eine Möglichkeit ist die Grundstücksteilung besonders dann, wenn die zulässige bauliche Nutzung nicht ausgeschöpft ist.

Bei der Teilung eines Grundstückes wird für jeden zukünftigen Grundstücksteil ein neues Grundbuchblatt angelegt mit dem Ziel, mehrere neue Grundbücher zu bilden. Man spricht in diesem Fall von Realteilung. Weiterhin gibt es die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, die in der Praxis seltener vorkommt.

Grundsätzlich ist jedes Grundstück teilbar. Ob zur Teilung eine Genehmigung erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Landesrecht ab. Grundstücksteilungen mit anschließender Neu- oder Zusatzbebauung sind ab einer Größe von rund 700 Quadratmetern sinnvoll und möglich. Vor einer geplanten Neubebauung sollte eine sorgfältige baurechtliche Prüfung insbesondere der Flächennutzungspläne und Bebauungspläne erfolgen.

Bei einer Realteilung wird ein Flurstück in mehrere Teilstücke geteilt. Hierfür wird ein öffentlich bestellter Vermesser gebraucht, der die Teilung von seinem Computer aus vornehmen kann, wenn die Daten digital vorliegen. Anderenfalls ist ein Ortstermin notwendig, der kosten- und zeitintensiver ist, aber unerlässlich.

Alle Veränderungen werden in das Automatisierte Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) eingepflegt, auf das auch der Notar bei der Schaffung eines neuen Grundbuchblattes zugreifen kann.

Die Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz wird als ideelle Teilung bezeichnet. Ein Vermesser wird nicht gebraucht. Stattdessen erstellt der Notar eine Teilungserklärung in der Rechte festgelegt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum gebildet werden.

Immobilienwirtschaft Überspringt eine Phase  

Mietpreiszinsen

Aus dem Zyklus gefallen: In allen Bereichen der Wirtschaft finden mehr oder weniger regelmäßige Schwankungen statt – in der Produktion, bei der Beschäftigung, bei Zinsen und Preisen. Die sich ergebenden Zyklen zeigen nach der allgemeinen Wirtschaftstheorie an, in welcher Phase sich ein Markt gerade befindet. Für die Immobilienwirtschaft heißt das jetzt: Die Hochphase ist vorbei. Eigentlich müsste wieder ein Abschwung einsetzen – tut er aber nicht. Offensichtlich fällt ein Zyklus aus.

Das ist das Ergebnis des aktuellen bulwiengesa-Immobilienindex 2019. Er beschreibt zum 43. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und ist ein wichtiger Gradmesser für Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik.

Der bulwiengesa-Immobilienindex weist seit 14 Jahren ein positives Vorzeichen auf. Schon seit 2009 übertrifft das Wachstum des Immobilienindex die Inflation.

Der Wohnungsmarkt bleibt die treibende Kraft im bulwiengesa-Immobilienindex. Der Teilindex Wohnen steigt mit 6,8 Prozent erneut massiv an. Deutliche Zuwächse werden bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken in vielen Städten registriert. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, könne von flächendeckenden Überhitzungen aber nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.

Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem wird die positivere Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsstätten in den Zentren sorgen. Eine kurzfristige Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch Versorgungsengpässe begrenzt. Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin zu allererst von der expansiven Geldpolitik.

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft  

Diagramm

Die engagierten Diskussionen um das Für und Wider der Mietpreisbremse ließen andere Neuerungen etwas verblassen. Hier die wichtigsten Neuerungen des Mietpreisanpassungsgesetzes, das seit dem ersten Januar 2019 in Kraft ist:

Die Modernisierungsumlage, mit der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können, ist von bisher elf Prozent jährlich auf jetzt nur noch acht Prozent gesunken. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Die monatliche Miete darf sich also innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöhen. Ausgenommen davon sind Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 560 BGB (Betriebskosten).

Übersteigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Hierbei werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abgezogen, wodurch eine komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten entfällt. Wird der maximale Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro ausgeschöpft, so ist in den folgenden fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich.

Ebenfalls neu ist eine Regelung für den Fall, dass der Vermieter mit den Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten beginnt oder die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder die bauliche Veränderung zu nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen kann.

Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Vermieter haben bei Neuvermietung eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen und müssen das unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig eine einfache Rüge aus, um vor Gericht eine zu hohe Miete zu rügen.