Mittel und langfristige Effekte der Coronakrise

Die aktuellen Prognosen verschiedener Wirtschaftsinstitute fallen derzeit noch sehr unterschiedlich aus. Die Aussagen reichen von „Wohnimmobilien trotz Corona-Pandemie weiterhin gefragt und Preise stabil“ über „Der Markt ist erst mal eingefroren” bis zu der Vermutung, dass Corona die Nadel sein könnte, „die den gut gefüllten Preisballon zum Platzen brin...

Die aktuellen Prognosen verschiedener Wirtschaftsinstitute fallen derzeit noch sehr unterschiedlich aus. Die Aussagen reichen von „Wohnimmobilien trotz Corona-Pandemie weiterhin gefragt und Preise stabil“ über „Der Markt ist erst mal eingefroren” bis zu der Vermutung, dass Corona die Nadel sein könnte, „die den gut gefüllten Preisballon zum Platzen bringt“.

Die Wissenschaftler des Empirica-Institutes erwarten als mittelfristigen Effekt in den kommenden Monaten eine Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn bis minus 25 Prozent liegen könnte. „Die Mieten werden erheblich weniger sowie eher nur für kurze Dauer nachgeben und danach wie schon vor Corona weiter stagnieren“, heißt es wörtlich. Langfristig sei Erholung in Sicht: Insgesamt rechnet das Institut im besten Falle mit einer Stabilisierung der Kaufpreise ab Ende 2021. Danach sei mit leicht steigenden Kaufpreisen und Mieten zu rechnen.

Die Kernaussage der Studie lautet: „Gewohnt wird immer! Auch wenn kurz- bis mittelfristig die Preise und vielleicht auch die Mieten sinken werden“. Leerstände wie in den 1990er Jahren werde es nicht geben. Langfristig sei Deutschland ein sicherer Hafen für Kapitalanleger. Auch das bulwingesa-Institut, das regelmäßig das Immobilienklima dokumentiert, berichtet von einem Stimmungsabfall: Die Aussicht auf eine ungewisse Zeit des Stillstands drücke erwartungsgemäß massiv auf die Stimmung.

Der Immobilienexperte des IW-Institutes, Michael Voigtländer, sagt: „Der Markt sortiert sich jetzt gerade erst. Daher würde ich jetzt weder raten, unbedingt zu kaufen noch unbedingt zu verkaufen. Wer ein sicheres Einkommen hat, für den (...) kann es vielleicht tatsächlich attraktiv sein.“ Der Arbeitskreis Immobilienwertermittlung des DVW e.V. schlägt vor, bei Immobilienbewertungen vorerst auf Abschläge zu verzichten und die aktuelle Situation stattdessen zu kommentieren.

 

 

Beengtes Wohnen schafft Probleme in Krisenzeiten

Sechs Millionen Menschen in Deutschland leben laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes in zu kleinen Wohnungen. Im europäischen Vergleich steht die Bundesrepublik damit zwar gut da, doch Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) deuten auf eine Trendwende hin. Unter Überbelegung versteht man, dass in einer Wohnung zu viele Menschen in zu wenigen Zimmern leben...
Sechs Millionen Menschen in Deutschland leben laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes in zu kleinen Wohnungen. Im europäischen Vergleich steht die Bundesrepublik damit zwar gut da, doch Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) deuten auf eine Trendwende hin.

Unter Überbelegung versteht man, dass in einer Wohnung zu viele Menschen in zu wenigen Zimmern leben, beispielsweise, wenn sich zwei Teenager ein Zimmer teilen müssen oder Eltern das Wohnzimmer auch als Schlafzimmer nutzen. Städter leben mit 11,5 Prozent häufiger in beengten Wohnverhältnissen als Einwohner in Vororten, wo 5,5 Prozent zu wenig Platz haben. In ländlichen Gebieten sind rund vier Prozent betroffen.

Die Entwicklung in den vergangenen Jahren deutet auf eine Trendwende hin. IW-Berechnungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) zeigen, dass der Anteil an Mieterhaushalten, die pro Person weniger als einen Raum zur Verfügung haben, seit rund zehn Jahren stetig steigt. 2008 lag der Wert noch bei knapp zehn Prozent, 2018 aber bereits bei 14 Prozent.

In Zeiten der Corona-Pandemie ist die Überbelegung von Wohnungen für viele Menschen in Deutschland ein Problem, vor allem in den Großstädten. Die Gewohnheiten des täglichen Lebens haben sich geändert. War zuvor die Nähe zum Arbeitsplatz ein wichtiges Kriterium bei der Wahl der Wohnung, stehen im Zuge von Homeoffice und Kontaktsperre andere Aspekte im Vordergrund.

IW-Immobilienexperte Pekka Sagner vermutet, dass einige neue Erfahrungen sich in der Nachkrisenzeit erhalten: „Wer vorher nie von Zuhause aus gearbeitet hat, wird es nach der Corona-Krise vielleicht einmal in der Woche machen“, sagt er. „Das könnte die Wohnungswahl in Zukunft beeinflussen, da nicht mehr nur der Arbeitsweg von hohem Interesse ist, sondern vielleicht ein kleines, zusätzliches Zimmer für das Homeoffice.“

(Grafik: © PublicDomainPictures, Pixabay)
 

Neue Regeln: Verkauf und Vermietung

„Wenn wir wollen, dass alles so bleibt, wie es ist, dann ist es -nötig, dass sich alles verändert.“ Dieses Zitat von Giuseppe Tomasi di Lampedusa passt in diese Zeit. Wir wollen weiterhin in Wohlstand und Sicherheit leben. Um das zu erreichen, müssen wir unsere Gewohnheiten ändern – auch beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Das Leben geht ungeach...

„Wenn wir wollen, dass alles so bleibt, wie es ist, dann ist es -nötig, dass sich alles verändert.“ Dieses Zitat von Giuseppe Tomasi di Lampedusa passt in diese Zeit. Wir wollen weiterhin in Wohlstand und Sicherheit leben. Um das zu erreichen, müssen wir unsere Gewohnheiten ändern – auch beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien.

Das Leben geht ungeachtet aller bedrohlich wirkenden Szenarien weiter. Ein Umzug steht an, die Wohnung muss verkauft oder vermietet werden, die Anschlussfinanzierung ist fällig. Viele Immobilienangelegenheiten dulden keinen Aufschub.

In Zeiten der Krise beherrschen politische Maßnahmen alle Handlungen. Zum Wohle der Bevölkerung werden Gesetze kurzfristig geändert oder neu eingeführt. Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie“ schränkt beispielsweise das Kündigungsrecht der Vermieter ein. Neue Regeln sollen Schutz bieten und die öffentliche Ordnung gewährleisten. Noch einschneidender für den Alltag im Berufs- und Privatleben ist das allgemeine Kontakt- bzw. Versammlungsverbot. Einige Geschäfte können jedoch nicht aufgeschoben werden. Die Verantwortlichen in allen Branchen machen sich daher Gedanken darüber, wie man sie trotz aller Einschränkungen durchführen kann.

Bei Immobilienverkäufen und auch bei der Vermietung gibt es kaum Probleme, wenn die Wohnung oder das Haus bereits leer ist, oder der Makler über 360° Techniken  Matterport und/oder Videobegehungen Vimeo verfügt. Ist die Immobilie jedoch bewohnt, sieht das anders aus. Besichtigungen sollen am besten gar nicht oder nur unter strenger Beachtung der vorgegebenen Maßnahmen durchgeführt werden. Je nach Bundesland sind Einzelbesichtigungen möglich.

Während der Besichtigung sollte man auf Händeschütteln verzichten, die Nies- und Hustenetikette beachten, einen Abstand von rund zwei Metern zueinander halten und das Berühren von Gegenständen vermeiden. Dokumente kann man digital austauschen, virtuelle Besichtigungen per Video gewinnen an Bedeutung.
(Foto: © Master Tux, Pixabay)
 

 

Immobilienwerte der versch. Marktsegmente überwiegend stabil

Im Vergleich mit Investitionen in andere Werte, beispielsweise Aktien, sind Immobilien derzeit von der Coronakrise noch weitgehend unbelastet. Das trifft jedoch nicht auf alle Marktsegmente gleichermaßen zu. An der Börse gehandelte Immobilieninvestments rutschten zunächst deutlich ab. Die Kurse der großen deutschen Immobilienfonds verloren zu Beginn der Krise um 10 bis 20 Pro...

Im Vergleich mit Investitionen in andere Werte, beispielsweise Aktien, sind Immobilien derzeit von der Coronakrise noch weitgehend unbelastet. Das trifft jedoch nicht auf alle Marktsegmente gleichermaßen zu. An der Börse gehandelte Immobilieninvestments rutschten zunächst deutlich ab. Die Kurse der großen deutschen Immobilienfonds verloren zu Beginn der Krise um 10 bis 20 Prozent, erholten sich inzwischen aber teilweise.

Wohnimmobilien erscheinen derzeit sogar noch attraktiver zu sein, als vor der Krise. In Zeiten der Stay at Home-Gesellschaft gewinnt die häusliche Umgebung an Bedeutung. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern übersteigt das Angebot seit langem um ein Vielfaches. Ob für eine Wohnung fünf oder drei potenzielle Käufer bereit stehen, wird zunächst kein wesentliches Kriterium für die Preisbildung sein. Maßgeblich wird jedoch die Dauer der Krise sein, die irgendwann den Arbeitsmarkt und damit die Einkommenssituation breiter Käuferschichten beeinflussen kann. Mittelfristig könnten Nachfrage, Fluktuation und Preisentwicklung sinken.

Analysten gehen davon aus, dass sich die aktuelle Krise vor allem auf Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien negativ auswirken wird. Der Markt für Büroimmobilien reagiert traditionell sensibel auf konjunkturelle Schwankungen. In diesem Segment ist laut Forschungsinstitut bulwingesa mit steigenden Leerständen auf moderatem Niveau zu rechnen.

Die zunehmende Digitalisierung in den Unternehmen durch die Coronakrise verändert überdies die künftigen Anforderungen an Büroflächen. Der damit einhergehende geringere Flächenbedarf wird zu Veränderungen führen, die allerdings kein Überangebot verursachen werden, meint Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büroimmobilien. Logistikimmobilien könnten durch einen steigenden Lagerflächenbedarf infolge des Trend zur Ad-hoc-Produktion Gewinner der Krise sein. (Foto: © Michael Gaida, Pixabay)

 

Wie beeinflusst die Corona-Krise die Immobilienwirtschaft?

Für eine zuverlässige Aussage zu den Auswirkungen der Krise auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist es noch zu früh. Es fehlen Zahlen, Daten und vor allem Erfahrungen. Führende Institute entwickeln derzeit Szenarien für die Weltwirtschaft, die mögliche Entwicklungen aufzeigen. Für die Immobilienwirtschaft in Deutschland gibt es noch nichts Vergleichbares....

Für eine zuverlässige Aussage zu den Auswirkungen der Krise auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist es noch zu früh. Es fehlen Zahlen, Daten und vor allem Erfahrungen. Führende Institute entwickeln derzeit Szenarien für die Weltwirtschaft, die mögliche Entwicklungen aufzeigen. Für die Immobilienwirtschaft in Deutschland gibt es noch nichts Vergleichbares.

Die Meldungen von bulwingesa, empirica, RICS Deutschland, dem IW Institut der deutschen Wirtschaft und der IRE|BS Akademie geben erste Hinweise, weisen aber selbst darauf hin, dass es noch keine endgültigen Antworten geben kann. Eine kleine Auswahl von Zitaten zeigt ein Meinungsbild:

• bulwingesa, Beratungs- und Analyseunternehmen: „Für sicherheitsorientierte Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, wird angesichts der massiven Verluste an den Börsen die nachhaltige Stabilität von Wohnimmobilien noch weiter an Bedeutung gewinnen.

• empirica, Forschungs- und Beratungsinstitut: Das Institut verfolgt einen neuen Ansatz, um negative Folgen der Krise auf den Mietmarkt zu verhindern. Danach soll die individuelle, schuldrechtliche Beziehung Mieter-Vermieter unterbrochen werden; statt dessen soll der Vermieter einen Anspruch gegenüber einem Hilfsfonds haben, während der Mieter eine Verpflichtung gegenüber dem Fond hat.

• RICS Deutschland, The Royal Institution of Chartered Surveyors: „Die Turbulenzen an den Börsen, sowie die zu anderen Assetklassen vergleichsweise sichereren Mieteinnahmen machen Wohnimmobilien gerade für institutionelle Investoren besonders in Krisenzeiten eher interessant.

• Institut der deutschen Wirtschaft (IW): „Sicherlich wird die Unsicherheit auch in Deutschland dazu führen, dass einige Eigentümer nun verkaufen möchten, andere sind aufgrund der Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung zögerlich, Immobilien zu kaufen.“

(Foto: © PIRO4D, Pixabay)

 

Grundstücksteilung: Attraktive Alternative zur Blümchenwiese

Die Baulandkosten waren laut Empira Gruppe seit dem Jahr 2000 mit 130 Prozent der größte Treiber bei den Immobilienpreisen. Der Grund: Bebaubare Grundstücke in attraktiven Lagen sind selten und stark nachgefragt. Dort und in Metropolregionen ist es sinnvoll, die Nutzung vorhandener Grundstücke effektiver zu gestalten. Eine Möglichkeit ist die Grundstücksteilung beso...

Die Baulandkosten waren laut Empira Gruppe seit dem Jahr 2000 mit 130 Prozent der größte Treiber bei den Immobilienpreisen. Der Grund: Bebaubare Grundstücke in attraktiven Lagen sind selten und stark nachgefragt. Dort und in Metropolregionen ist es sinnvoll, die Nutzung vorhandener Grundstücke effektiver zu gestalten.
Eine Möglichkeit ist die Grundstücksteilung besonders dann, wenn die zulässige bauliche Nutzung nicht ausgeschöpft ist.

Bei der Teilung eines Grundstückes wird für jeden zukünftigen Grundstücksteil ein neues Grundbuchblatt angelegt mit dem Ziel, mehrere neue Grundbücher zu bilden. Man spricht in diesem Fall von Realteilung. Weiterhin gibt es die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, die in der Praxis seltener vorkommt.

Grundsätzlich ist jedes Grundstück teilbar. Ob zur Teilung eine Genehmigung erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Landesrecht ab. Grundstücksteilungen mit anschließender Neu- oder Zusatzbebauung sind ab einer Größe von rund 700 Quadratmetern sinnvoll und möglich. Vor einer geplanten Neubebauung sollte eine sorgfältige baurechtliche Prüfung insbesondere der Flächennutzungspläne und Bebauungspläne erfolgen.

Bei einer Realteilung wird ein Flurstück in mehrere Teilstücke geteilt. Hierfür wird ein öffentlich bestellter Vermesser gebraucht, der die Teilung von seinem Computer aus vornehmen kann, wenn die Daten digital vorliegen. Anderenfalls ist ein Ortstermin notwendig, der kosten- und zeitintensiver ist, aber unerlässlich.

Alle Veränderungen werden in das Automatisierte Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) eingepflegt, auf das auch der Notar bei der Schaffung eines neuen Grundbuchblattes zugreifen kann.

Die Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz wird als ideelle Teilung bezeichnet. Ein Vermesser wird nicht gebraucht. Stattdessen erstellt der Notar eine Teilungserklärung in der Rechte festgelegt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum gebildet werden.
 

 

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft

Die engagierten Diskussionen um das Für und Wider der Mietpreisbremse ließen andere Neuerungen etwas verblassen. Hier die wichtigsten Neuerungen des Mietpreisanpassungsgesetzes, das seit dem ersten Januar 2019 in Kraft ist: Die Modernisierungsumlage, mit der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können, ist von bisher elf Prozent jährlich auf jetzt nur noch ac...

Die engagierten Diskussionen um das Für und Wider der Mietpreisbremse ließen andere Neuerungen etwas verblassen. Hier die wichtigsten Neuerungen des Mietpreisanpassungsgesetzes, das seit dem ersten Januar 2019 in Kraft ist:

Die Modernisierungsumlage, mit der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können, ist von bisher elf Prozent jährlich auf jetzt nur noch acht Prozent gesunken. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Die monatliche Miete darf sich also innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöhen. Ausgenommen davon sind Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 560 BGB (Betriebskosten).

Übersteigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Hierbei werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abgezogen, wodurch eine komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten entfällt. Wird der maximale Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro ausgeschöpft, so ist in den folgenden fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich.

Ebenfalls neu ist eine Regelung für den Fall, dass der Vermieter mit den Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten beginnt oder die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder die bauliche Veränderung zu nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen kann.

Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Vermieter haben bei Neuvermietung eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen und müssen das unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig eine einfache Rüge aus, um vor Gericht eine zu hohe Miete zu rügen.
 

 

Immobilienwirtschaft überspringt eine Phase

Aus dem Zyklus gefallen: In allen Bereichen der Wirtschaft finden mehr oder weniger regelmäßige Schwankungen statt – in der Produktion, bei der Beschäftigung, bei Zinsen und Preisen. Die sich ergebenden Zyklen zeigen nach der allgemeinen Wirtschaftstheorie an, in welcher Phase sich ein Markt gerade befindet. Für die Immobilienwirtschaft heißt das jetzt: Die Hochph...

Aus dem Zyklus gefallen:
In allen Bereichen der Wirtschaft finden mehr oder weniger regelmäßige Schwankungen statt – in der Produktion, bei der Beschäftigung, bei Zinsen und Preisen. Die sich ergebenden Zyklen zeigen nach der allgemeinen Wirtschaftstheorie an, in welcher Phase sich ein Markt gerade befindet. Für die Immobilienwirtschaft heißt das jetzt: Die Hochphase ist vorbei. Eigentlich müsste wieder ein Abschwung einsetzen – tut er aber nicht. Offensichtlich fällt ein Zyklus aus.

Das ist das Ergebnis des aktuellen bulwiengesa-Immobilienindex 2019. Er beschreibt zum 43. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und ist ein wichtiger Gradmesser für Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik.

Der bulwiengesa-Immobilienindex weist seit 14 Jahren ein positives Vorzeichen auf. Schon seit 2009 übertrifft das Wachstum des Immobilienindex die Inflation.

Der Wohnungsmarkt bleibt die treibende Kraft im bulwiengesa-Immobilienindex. Der Teilindex Wohnen steigt mit 6,8 Prozent erneut massiv an. Deutliche Zuwächse werden bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken in vielen Städten registriert. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, könne von flächendeckenden Überhitzungen aber nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.

Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem wird die positivere Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsstätten in den Zentren sorgen. Eine kurzfristige Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch Versorgungsengpässe begrenzt. Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin zu allererst von der expansiven Geldpolitik.

 

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